杭州城北有个超级大盘万家星城，当年开盘价从1.9万元/平方米卖到高峰期的2.5万元/平方米，十来年过去，仍算得上东新板块二手房市场的“香饽饽”。但实际上，该小区近一年来的成交单价持续下行，从一年前4.64万元/平方米到这个月的3.57万元/平方米，下调幅度约20%。

萧山奥体板块曾经的红盘江南之星，也面临着同样情况。该项目自住氛围浓厚，房子品质不错，一直是板块内二手房交易的“首选项”。但成交价从去年3月份的4.64万元/平方米，到今年1月份的3.79万元/平方米，呈现明显的下滑趋势。

二手房价与一手房价的差距逐渐缩小，这种情况是个例吗？

当年那些网红盘 如今还存在多少倒挂？

诞生过7次“万人摇”的板块良渚，和光尘樾这个项目就贡献了4次“万人摇”。项目的开盘价约为2.6万元/平方米，高峰时二手房每平方米单价甚至迈上过“4”字头，而今，二手房签约均价为3.2万元/平方米。要知道，良渚板块内的新房限价已逼近3万元/平方米，一二手之间的价差只剩下约2000元/平方米了。

大江东核心区的金色和庄也是如此。

2019年10月，河庄板块金色和庄开盘摇号，均价1.2万元/平方米。220套房源吸引了28000多组家庭参与登记，中签率仅0.77%。目前，金色和庄的二手房挂牌均价为2.2万元/平方米，签约均价约2万元/平方米。

“虽然看着每平方米还有个八九千的倒挂价差，实际上能不能卖出去都是个问题，属于‘有价无市’。另外你再算算这么多年的持有成本、贷款利息这些，几千块的倒挂基本上抵销了。”小区附近的中介老李表示。

老李说，由于2.2万元/平方米的均价还是卖不动，现在挂出来卖的房源也不多了，有的房东都放弃了出售，搬进来自住了。

曾经的“万人摇”板块

现在行情怎样？

整体看杭州各个楼市板块，一二手房之间的倒挂逐渐消失，并不是个例。

三墩北整个板块的一二手房倒挂都在缩小，例如曾经历3次“万人摇”的西湖国际城，二手房挂牌均价4.5万元/平方米左右，但近期实际成交均价在3.8万元/平方米左右，行情持续下行。

大江东核心区，诞生过2次“万人摇”的江与城小区，二手房价从以前的3万元/平方米，到现在2.5万元/平方米左右就能拿下，而板块的新房限价已经到了2.13万元/平方米。

杭州楼市“后起之秀”勾庄板块，曾经诞生了多个“万人摇”项目：幸福里4次开盘均“万人摇”，其中2次还是“两万人摇”，最低中签率达到1.9%；运河云庄多次开盘，高层中签率最低1.69%；璀璨澜庭在2020年年初收官加推时，中签率仅1.45%。

被“寄予厚望”的网红小区幸福里，2019年开盘时均价2.65万元/平方米，如今该小区挂牌均价3.8万元/平方米，签约均价3.1万元/平方米左右。更早交付的璀璨澜庭，目前签约均价3万元/平方米不到。而板块内的新房限价眼下为3.12万元/平方米，一二手房价差基本已经不存在了。

事实上，板块内新房大批量供应，也间接影响了二手房的行情。

这两年，勾庄的新房“供应井喷”：绿城的“海棠三子”、万科的星遇光年府、滨江的运翠轩和福翠里、越秀的翠宸里……

“新房的选择多了，而且都是滨江、绿城、万科这样的品牌开发商，可以说‘物美价廉’，二手房就被比下去了，大家肯定是先选新房的。”板块内的资深中介说，“这样二手房的成交价格自然会受到影响。”

专家：

市场倒挂缩水还将持续

“这两年的楼市，一二手房倒挂一直在缩水。崇贤、闲林老早就出现了这样的情况。”杭州房地产业内人士分析，这种情况将持续蔓延。

业内人士表示，楼市行情一直在变化，从红盘遍地开花，发展到远郊盘流摇、核心区排队，这也反映了购房逻辑的改变。当购房者开始关注房子本身的价值，地段、配套、户型等成为买房的重要标准后，所谓的“高倒挂”但“低配套”项目，就很难再吸引他们。

“以前买房，只要说一句‘肯定赚’，样板间、楼书不用看都会下单，我们甚至连售楼处都不用造，租一个展厅了事。”从业多年的一位杭州地产企划说，“但你看现在，高端项目的售楼处打造得一个比一个精致，刚需项目也在努力把产品、服务做到位。”

“为什么现在房企都要‘卷’产品力、‘卷’服务？就是因为购房者愈加理性了。”他表示。

经得起时间考验的只能是真实购房需求。所以，对于眼下的购房者来说，即便是面对“万人摇”红盘，也要从自己的实际需求出发。毕竟不知道当你收房那一天，市场会发生什么样的变化。