土地月报|成交建面同比腰斩,溢价率下行、流拍率创新高(2024年5月)

2024年05月31日 百事不愁 阅读(52447)

导语

超预期力度新政将有效提振市场信心,地市或将迎来新的供求平衡点。

◎  文 / 克而瑞研究中心

5月,土地市场供地规模延续历史低位。截止5月27日,全国300城5月经营性土地成交规模仅3346万平方米,同比去年同期近乎腰斩。热度方面,由于重点城市优质地块成交占比明显下降,5月平均溢价率降至2.0%,较上月下降2.1个百分点。典型如北京、杭州、长沙、济南等城市,月内集中土拍地块均底价成交。

核心要点

・ 供求:本月土地供应量6324万平方米,同比降幅扩大至35%,供应量延续历史低位。成交3346万平方米,环比下降16%,较上年同期下降接近五成。

・ 热度:月内土拍持续降温,折射出市场筑底期正面临的剧烈阵痛。5月重点城市平均溢价率2%,连续两个月下降超过2个百分点。土地流拍率24.5%,环比大增11.6个百分点,创2022年以来新高。

・ 分布:各能级成交规模同环比均降,二线量价跌幅最突出。具体来看,二线城市成交规模仅502万平方米,同比大降73%;楼板价降至4392元/平方米,同比降44%。

后市展望

超预期力度新政将有效提振市场信心

地市或将迎来新的供求平衡点

5月,土地市场供地节奏与去年同期相当。截止5月27日,全国300城5月经营性土地成交规模仅3346万平方米,较上年同期下降接近五成。热度方面,由于重点城市优质地块成交占比明显下降,5月平均溢价率降至2.0%,较上月下降2.1个百分点。典型如杭州,杭州限购放松政策出台后的首场土拍4宗地均底价成交。究其原因,除了土地质量下降这一客观原因外,又更多地与大环境持续下行有关。统计局数据显示,2024年前4月,商品房销售面积29252万平方米,同比下降20.2%;商品房销售额28067亿元,同比下降28.3%,市场处在底部缓慢修复阶段。

面对销售端去化速度下降市场形势,中央以及以上海为代表多个地方政府出台了包括限购、限贷、公积金等多个方面的松绑政策,新政后市场活跃度或将有所提升。接下来,地方政府势必根据新一轮调控的成效,进一步调整土地质量、优化供地结构,更加精准供地;联系近期自然资源部严控供地规模的表态来看,地方主管部门将更加重视供求规模的合理管控,随着地市加剧紧缩,新的供求平衡点也有望更快到来。

01

供求

供地规模延续历史低位

成交建面同比下跌近半

土地供应方面,截止2024年5月27日,本月土地供应量为6324万平方米,环比4月同期上升14.6%,同比下降35%。与预期相符,5月份供地规模仍然处在历史低位,并且同比降幅进一步扩大。月内房地产需求侧出台了一系列重大利好政策,但对于土地市场,相对于挂牌优质地块配合推升市场热度而言,目前更主要的任务还是控制新增库存,大多数城市新增挂牌仍延续审慎的低位水平。

至截稿时,一线城市京沪穗深均有土地挂牌,上海和深圳均为商办用地,最值的关注的地块当属北京朝阳区孙河地块,该地块是北京首次采用产业、商业、住宅组合的模式出让,地块建面28.3万平方米,底价112亿元。二线城市方面,月内重庆、西安供地面积超过100万平方米,郑州、太原也达到80万平方米以上。月内北上广深等多个重点城市均出台了需求侧利好政策,为助推市场信心回升,预计年中各地将有适量优质地块挂牌陆续挂出,土地供给规模或出现短暂性的回升。

土地成交方面,截至5月27日,全国300城经营性土地成交3346万平方米,环比下降16%,较上年同期下降接近五成。一二线城市中,至截稿时仅长沙成交建面接近100万平方米,其余城市均在70万平方米以下,且无一城市成交金额突破60亿元。面对新房交易规模的持续下跌,各地土地成交规模的均明显收缩,即便是中心城市也不例外,月内成交地块楼板价均低于3万元/平方米。随着高价地成交占比的下降,月内平均楼板价降至2244元/平方米,为近一年来第二低点,仅高于2024年1月的传统周期性低点。

02

热度

平均溢价率直线下跌,流拍率创下新高

市场热度方面,至截稿时5月平均溢价率2%,较上月下降2.1个百分点。具体来看,仅石家庄溢价率较高,达到21%,主要是受长安区城改地块带动,该地块溢价率达到三成,不过该地块楼板价同样不高,仅为1万元/平方米左右,对比周边改善项目2万元/平方米的均价来看,地价水平也在合理范围。本月上海宅地平均溢价率为6.8%,略高于上一轮土拍,但仍低于再前两次,在月末上海举行土拍的前一日,上海恰好发布了一揽子需求利好新政,包括限购放宽、首付降低、利率下调、公积金额度上升等,但当日土拍依旧冷热分化,松江广富林地块最终底价成交。其余各城市平均溢价率均在3%以下,即便是北京、合肥、杭州等热点城市也不例外。不过随着重点城市利好政策的全面落地,以及年中供地质量的回升,为助推楼市筑底,预计接下来重点城市平均溢价率或有小幅回升。

5月土地流拍率24.5%,环比大增11.6个百分点,创2022年以来新高。在土地供求规模持续收缩的情况,流拍率指标的大幅冲高,也印证了当前市场正在经历筑底期的剧烈阵痛。月内郑州、广州、石家庄均出现宅地流拍,郑州中牟县3宗宅地流标,湛江市区计划于本月出让的4宗宅地更是全部撤牌。

03

重点地块

两榜入榜门槛值大幅下降

北京揽得两榜榜首

5月,重点城市集中供地量明显减少,重点城市仅北京、杭州、济南、合肥、长沙等城市小批量土拍,加之供应质量下滑,总价榜和单价榜的入榜门槛明显下降。总价榜和单价榜榜首地块来自北京石景山区,为纯宅地,由中海以底价57.5亿元竞得,楼板价27999元/平方米;排在第二、三位的分别来自深圳、杭州,分别被深圳地铁、建发&深圳湾东部新城开发底价拿下。

单价榜方面,榜首地块同为北京石景山地块,榜二地块来自杭州钱塘区,该地被建发与地方城投联合体以19亿元的总价拿下,楼板价为19360元/平方米,榜三地块来自合肥滨湖区,地块位置优越,地块吸引了安徽高速、安徽置地、华润置地、合肥城建(002208)。最终,安徽高速地产以总价7.44亿元竞得滨科城BK202405号地块,楼面价15458元/平米,溢价率6.00%。值得注意的是,TOP7、8、9地块也来自合肥,楼板价均处于12000-12600元/平方米。门槛地块来自太仓,楼板价仅有11000元/平方米,较上月入榜门槛大降53%。

2024年5月土地月报

本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿转载

以上代表克而瑞研究中心团队观点,仅供参考

本文首发于微信公众号:克而瑞地产研究。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:王治强 HF013)
本文转载自互联网,如有侵权,联系删除